הכותב: עו”ד ורו”ח אהרון צ’יסמדיה

ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  –  פתרונות מיסוי בע”מ

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק“), מעניק פטור ממס במכירת זכות במקרקעין (והקניית זכות באיגוד) ללא תמורה מיחיד לקרובו.

אמנם, בתיקון 76 לחוק צומצמה הגדרת “קרוב” בסעיף, אולם בכל הקשור לילדיו של נותן המתנה, הרי שלא חל כל שינוי והם מוגדרים כ ”קרוב”, המזכה את נותן המתנה בפטור ממס.

ואולם, חשוב לתת את הדעת, כי העובדה שהעברת זכות במקרקעין לילדים דווחה כמתנה פטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק, איננה מבטיחה פטור ממס בגין העברה זו, שכן יתכן מצב ובו תצא אותה פעולה מגדרו של חוק מיסוי מקרקעין ותהיה נתונה לשומה לפי חלק ב’ לפקודת מס הכנסה. במצב שכזה – לא תוכל יותר אותה מתנה לחסות בצילו של סעיף 62 לחוק, אלא תחויב במס כמכירת מלאי עסקי, בהתאם לסעיף 85 לפקודה.

מקרה שכזה, נדון בע”א 7773/13 יצחק וחנה זילברמן נ’ פ”ש חיפה, אשר פורסם בשבוע שעבר על ידי בית המשפט העליון.

בקצירת האומר נציין, כי בבעלותה של גב’ חנה זילברמן היו זכויות במקרקעין ביחד עם מספר בעלים נוספים, אשר פעלו יחדיו לבניית פרויקט בעל 2 בניינים הכולל 16 דירות, כאשר גב’ חנה זילברמן קיבלה שש מן הדירות בפרויקט ושתיים מהן העבירה לילדיה ללא תמורה. לא למותר לציין כפי שמדגיש בית המשפט כי זמן קצר לאחר העברת שתי הדירות הללו ללא תמורה, מכרה הגברת זילברמן שתי דירות נוספות אחרות, בתמורה.

גב’ זילברמן הגישה הצהרות לשלטונות מס שבח, תוך בקשה לפטור ממס בגין מתנות אלו, ובהתאם להצהרתה יצאו שומות סופיות.

פקיד השומה, ראה בהעברת שתי הדירות לילדים כ ”עסקה פירותית” החייבת בתשלום מס הכנסה, כאשר קביעה זו עוררה מספר סוגיות לדיון, שלא נפרטן במבזק זה.

בערכאה הראשונה, דן בית המשפט בהרחבה במבחני “עסק” כפי שנקבעו בפסיקה, והגיע למסקנה כי הפרויקט בוצע באמצעות פעילות מאורגנת ואקטיבית של בעלי הקרקע, שלהם ניסיון רב בתחום הנדל”ן. בנוסף קבע בית המשפט, כי אמנם הזכויות במקרקעין נרכשו תחילה לצורך השקעה אולם בנקודה מסוימת במהלך השנים בוצעה שינוי יעוד והם הפכו למלאי עסקי. אי לכך,העברת הדירות של חנה זילברמן לילדי המהווה הכנסה “פירותית” כמכירת מלאי, החייבת בתשלום מס הכנסה.

יצוין כי בית המשפט המחוזי קבע – בשונה מקביעתו של פקיד השומה כי יבוצע שינוי ייעוד מרכוש קבוע למלאי עסקי רק בשנת 2001, שנים רבות לאחר רכישת המקרקעין, שינוי ייעוד החייב במס שבח לפי סעיף 5(ב) לחוק, ורק משם ואילך יכול מיסוי פירותי. בית המשפט העליון, אימץ את קביעתו זו של בית המשפט המחוזי זאת לאור בקיאותה של גב’ זילברמן, המימון החיצוני של העסקה, פעולותיה להשבחת המקרקעין ובעיקר לאור “מבחן העל”, היותם של המקרקעין תחילה בבעלותה של חברה מסחרית, כאשר בסופו של דבר נבנה עליהם פרויקט בניהולה של חברה מסחרית אחרת באותה בעלות, תוך שימוש בנישומים להם מיומנות ובקיאות בתחום המקרקעין. בסיכומו של דבר ומשום שעניין לנו במלאי עסקי – אין תחולה לפטור לפי סעיף 62 לחוק, והמתנות לילדים חויבו במס הכנסה.

(שינוי סיווג מעסקת שבח פטורה במכר דירות מגורים, לעסקה פירותית חייבת במס הכנסה, מצינו גם בהלכת חזן הידועה).

נוסיף ונציין נקודה מעניינת בה כפי שתואר לעיל, קבע בית המשפט כי נעשה בשלב מוקדם כלשהו בעבר שינוי יעוד של המקרקעין מרכוש קבוע פרטי, למלאי עסקי. ואולם לא יצאו שומות בנדון, כך שלכאורה ניתן היה להניח ששינוי היעוד התיישן! טענת התיישנות זו נדחתה על ידי בית המשפט העליון, לאור אי הגשת הצהרה בגין שינוי היעוד ועקב החלתו של סעיף 82 לחוק.