מס רכישה על דירת מגורים המיועדת להריסה ועל דירת נופש

רמי מידן, רו”ח חבר בקבוצת אליוט

פסק דין 9750-12-11 קבע למוכר שומת מס שבח של מכירת דירת מגורים ושומת מס רכישה לקונה של רכישת מגרש.

הגב’ טובה נס רכשה דירת מגורים  וזכויות בניה נוספות, בהסכם נקבע שהדירה הקיימת תיהרס ויבנה מבנה חדש על פי היתר הבניה הקיים.

וועדת הערר קבעה ברוב של שניים נגד אחד כי הרכישה תחויב במס רכישה החל על קניית מגרש 5%.

לצורך הבנת ההחלטה של ועדת הערר יש לשים לב כי על פי הפסיקה, הגדרת “דירת מגורים” לצורך מס רכישה טומנת בחובה שני מבחנים:

• א. מבחן אובייקטיבי – המתייחס לאלמנטים הפיזיים שיש בכל דירה המשמשת בפועל למגורים.

ב.   מבחן סובייקטיבי – האם בכוונת הרוכש להשתמש בדירה לצורך מגורים תוך זמן סביר הנראה לעין (בפסיקה נקבע כי הגבול של זמן סביר נקבע על ידי השכל הישר וניסיון החיים ותלויה בעובדות המיוחדות של המקרה).

לצורך המבחן הסובייקטיבי דהיינו בחינת כוונותיו העתידיות של הרוכש במועד כריתת ההסכם לגבי מבחן הייעוד למגורים נדרש הרוכש למלא טופס הצהרה על פי תקנה 2 (2) (ד) לתקנות מס רכישה.

במקרה הנדון המבחן האובייקטיבי אכן התקיים אך המבחן הסובייקטיבי לא התקיים והגב’ טובה נס לא מסרה לרשות המסים תצהיר כמתחייב מתקנה 2 (2) הנ”ל. זאת עשתה בתום לב ומחמת הזהירות כיוון שביקשה לדווח אמת ולא להצהיר כי הדירה אותה רכשה תשמש למגורים כאשר ייעודה היא הריסת הדירה ובניית דירה חדשה.

היה ברור גם כי למגרש כבר הוצא היתר בנייה תקופה ארוכה בטרם נעשה הסכם המכר והמוכרת הגישה בקשה להיתר בנייה והיתר להריסת הדירה הקיימת.

לגבי רכישת דירת נופש נקבע כבר בוועדת ערר בעניין פקר (1361/06) כי רכישת דירת נופש אינה מקיימת את המבחן הסובייקטיבי – מבחן כוונת ה”שימוש למגורים” מאחר ובחלק מהזמן יש להעמיד את הדירה להשכרה כדירת נופש לציבור הרחב.

לכן גם במקרה של רכישת דירת נופש יחול מס רכישה מלא בשיעור 5% ולמוכר אין זכאות לפטור ממס שבח.