הכותבים: רו”ח (משפטן) ישי כהן ורו”ח ענת דואני

ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  –  פתרונות מיסוי בע”מ

כידוע קיימים שלושה מסלולי מס להכנסות מדמי שכירות בידי יחיד:

1.      פטור ממס (מלא או חלקי) – תקרת פטור חודשית של 5,070 ₪ (נכון לשנת 2015).

2.      חיוב במס בשיעור של 10% – על המחזור (ללא הוצאות, קיזוז הפסדים או פטורים).

3.      חיוב במס לפי מדרגות מס שולי – על ההכנסה החייבת (בניכוי הוצאות וקיזוז הפסדים).

לאחרונה פורסם מדריך של רשות המיסים בנושא, המגלה דעתה של רשות המיסים, בסוגיה שהיתה שנויה במחלוקת מול רשות המיסים לפיה רשאי המשכיר לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל דירה שברשותו.

לדוגמא: לנישום יש 2 דירות, האחת משכיר תמורת 3,500₪ בחודש, והשנייה תמורת 4,000 ₪ לחודש.

שלב א’ – חישוב תקרת הפטור החודשית – לצורך חישוב תקרת הפטור יש לכלול את כל הכנסות דמי השכירות מכלל הדירות.

סה”כ ההכנסה החודשית 7,500 ₪ – סכום ההכנסה החודשית עולה ב – 2,420 ₪ על תקרת הפטור, ולפיכך הפטור הינו בסכום של 2,650 ₪ (= 5,070-2,420).

שלב ב’ – כאמור לעיל ניתן לבחור עבור כל דירה במסלול מס שונה ולפיכך:

עבור דירה 1 – עד לסכום של 2,650₪ (תקרת הפטור שחושבה בשלב א’) פטור ויתרת ההכנסה 850₪ – תחויב במס שולי. שימו לב, כי בהתאם להנחיית הרשות, לא ניתן לבחור מסלול של 10% ופטור על אותה דירה.

עבור דירה 2 – בסכום של 4,000₪ ניתן לבחור בין מס בשיעור 10% לבין מס שולי.

מובן כי הבחינה באיזה מסלול לבחור לאיזה דירה תלויה בשיעור ההוצאות מתוך מחזור ההכנסות. עמדה זו ניתן בין היתר ללמוד גם מאופן ניסוח הסעיף הרלוונטי בחוברת “דע את זכויותיך”.

עניין נוסף שיש ליתן עליו את הדעת הוא האם הבחירה במסלולים צריכה להיות חודשית או שנתית, שכן תקרת הפטור הינה חודשית.

ונזכיר שוב כי לאור עלייה מטאורית במחירי הדירות, לא תמיד מגיעים לחבות במס מאחר והוצאות הפחת והמימון עולות על התשואה ולכן יש לבחון את כדאיות המסלולים ולא לבחור “כהרגל” במסלול 10% !!!!