שאלה:

עוסק מוכר נכס מקרקעין. התמורה משולמת ע”י הקונה לשיעורים לעורך הדין המשמש כנאמן לעסקה, עורך הדין משחרר את הכסף לעוסק לפי תנאים שמופיעים בחוזה. האם כל העברה כספית מהקונה לנאמן מחייבת הוצאת חשבונית מס ע”י המוכר, או רק בעת מימוש הכסף כגון העברת כסף מהנאמן למוכר או תשלום מס שבח ע”י הנאמן מחייבת הוצאת חשבונית מס.

תשובה:

סעיפים 28 ו-29 לחוק קובעים את מועד החיוב בעסקת מקרקעין. על פי סעיף28(א), העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו היא החלופה הראשונה הקובעת את מועד החיוב במכר מקרקעין (להלן סעיף 6.9.1). החלופה השניה על פי סעיף 28(א) הינה רישום המקרקעין על שם הקונה בפנקס המתנהל על פי דין. החלופה השלישית מבוססת על סעיף 29(1) והיא מתרחשת, “אם שילמו סכומים כלשהם על חשבון התמורה לפני מועד החיוב” על פי סעיף 28.

המוקדמת מבין שלוש החלופות לעיל היא הקובעת את מועד החיוב בעסקת מקרקעין. לעניין סעיף 29 נפסק (להלן סעיף 6.9.2), כי סכום כולל גם שווה-ערך (לאו דווקא תשלום במזומן). במילים אחרות, סעיף 29 חל גם על עסקת חליפין.

ניתן ללמוד ממאמרם של מאיר מזרחי ועוד חברים בעניין הפחתת שיעור המע”מ  כי הפקדת כספים אצל נאמן עדיין לא מקימה את החיוב במע”מ.

הפקדת כספים אצל נאמן איננה תשלום

חשוב להבהיר, כי אם סכומים מסוימים על חשבון התמורה מופקדים בידיו של נאמן, ולפי נסיבות העניין והוראות ההסכם לא ניתן לראותם כסכומים שנתקבלו על-ידי המוכר, הרי ששיעור המע”מ שיוטל על סכומים אלו יהיה זה שיחול בעת העברתם מהנאמן למוכר. כך, למשל, סכומים שנתקבלו בידיו של הנאמן עד ליום 30.6.2009 אך הועברו לידיו של המוכר רק ביום 1.7.2009, יחויבו במע”מ בשיעור החדש של 16.5%.