הכותב: עו”ד ורו”ח אהרון צ’יסמדיה

ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  –  פתרונות מיסוי בע”מ

הגדרת איגוד מקרקעין בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק”) הביאה לכך, שקולמוסים רבים נשברו בניסיון להגדיר באילו מקרים בדיוק האיגוד יוצא מהגדרת איגוד מקרקעין, כאשר רק לאחרונה פורסמו שני פסקי דין שהגיעו למסקנה הפוכה, בהתייחסותם לקניון כאיגוד מקרקעין.
בפסק דין שפורסם לאחרונה בו”ע 14291-12-11 יבולים ש. שרון בע”מ (להלן: “יבולים“), אשר עסק במספר סוגיות, בין היתר כאלו הקשורות להגדרת איגוד מקרקעין ולדרך חישוב מס הרכישה ברכישת מניותיו.
במקרה הנדון בפסק הדין, רכשה יבולים, אשר החזיקה בחלק ממניות חברת בית קירור משמר בע”מ (להלן: “החברה“), מניות נוספות מידי בעלי המניות האחרים, וטענה כי החברה איננה נכנסת להגדרת איגוד מקרקעין.
חברת יבולים טענה, כי אמנם החברה הינה בעלים של מקרקעין, אולם בידיה הסכם להפעלת תחנת תדלוק עם חברת “דור אנרגיה” המקנה לה יתרונות כלכליים מהותיים לטווח ארוך, המהווה “נכס” שאינו זכות במקרקעין, שניתן להעברה מבלי לשנות את מעמד המקרקעין.
טענה נוספת שהייתה ליבולים הינה, כי יש לראות בציוד תחנת התדלוק כחלק מזכויות האיגוד, המוציא את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין.
בנוסף טענה, כי החברה מנהלת עסק מאז הקמתה, משלמת לספקים, עובדי חוץ, אחזקה ושירותי ניהול ועוסקת בבניה ובהקמה של מבנים ולפיכך איננה בגדר “איגוד מקרקעין”.

הועדה דחתה את הערר תוך שהיא מדגישה כי אילו הייתה מתקבלת טענת יבולים, כי ההסכם להפעלת תחנת התדלוק אכן מהווה נכס נפרד מזכות הבעלות שלה במקרקעין, הרי היה בכך כדי להוציא את החברה מתחולת הגדרת “איגוד מקרקעין”, שכן הסכם הפעלת תחנת הדלק משמש לייצור הכנסתה של החברה, אינו טפל למטרות העיקריות של האיגוד, ואף משמש למטרה העיקרית של השכרת המבנה אשר על המקרקעין, לשוכרים חיצוניים בשכירויות חופשיות לטווח ארוך.
עם זאת קבעה הוועדה בהסתמך על הלכת וילאר בע”א 6340/08  כי לא הוכח שמדובר בשני נכסים הניתנים לפיצול על פי מהותה הכלכלית של העסקה, אלא זכות הבעלות במקרקעין מקפלת בתוכה גם את הזכויות המוקנות לבעלי המקרקעין על פי ההסכם להפעלת תחנת התדלוק ולא הוכח כי שני הנכסים נמכרו בנפרד לאנשים שונים ועל כן קיומו של הסכם התפעול לא מוציא את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין.
הוועדה דחתה גם את שתי הטענות הנוספות של יבולים, האחת מכיוון שהוכח כי הציוד כלל לא היה שייך לחברה והשנייה מכיוון שקבע כי מעמדה של החברה הינה כשל משכירה ותו לא והכנסתה מהמקרקעין הינה פאסיבית “ואף אם המקרקעין היו רשומים בספריה כ ”מלאי”, הרי שאין בכך כדי להשפיע על סיווגה כאיגוד מקרקעין“.