שאלה:

חברה הייתה בעלת בניין אחד שהושכר לשימוש עסקי. הבניין נמכר, ובחברה נשאר הפסד מדמי שכירות לצורכי מס בסך של 300,000 ש”ח. החברה רוכשת בנין חדש שאף הוא יושכר לשימוש עסקי.

האם ניתן לקזז את ההפסד מדמי השכירות מהבניין הראשון שנמכר, מהכנסות מדמי שכירות מהבניין השני?

תשובה:

אנו מניחים כי החברה לא סיווגה את ההכנסה מהשכרת הבניין כהכנסה מעסק (סעיף 2(1) לפקודה) אלא כהכנסה מהשכרה (סעיף 2(6) לפקודה) שכן במידה והיה מדובר בהכנסה מעסק לא היתה כל מניעה לקיזוז ההפסד ע”פ סעיף 28(ב) המאפשר לקזז הפסד מעובר מהכנסות מעסק בשנים הבאות (השכרת הבניין החדש).

במידה וההכנסה הינה מהשכרה (סעיף 2(6) לפקודה), יחול סעיף 28(ח) לפקודה הקובע כי :

“(ח)   הפסד שהיה לאדם מהשכרת בנין ניתן לקזזו כנגד הכנסתו מאותו בנין בשנים הבאות.”

במקרה זה ובהתאם ללשון הסעיף לא יהיה ניתן לקזז את ההפסדים מהשכרת הבניין הישן למול ההכנסות מהשכרת הבניין החדש אלא כנגד השבח בעת מכירת אותו בנין.

יחד עם זאת ולאור פסיקה “מתקדמת” בתחום קיזוז ההפסדים  פס”ד מודול בטון ועוד ניתן לנסות ולהגן על עמדה כי מדובר בנכס לחילוף (ודאי אם הוחל על מכירת הנכס הוראות החילוף שבחוק מיסוי מקרקעין) ולפיכך לאפשר הקיזוז – אולם ברור כי עמדת רשות המיסים בעניין זה תהיה שונה.