מיסוי מקרקעין

עקרונות כלליים

 מס שבח

סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין/זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו “מלאי עסקי”.

המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. לא יוטל מס במקרה של הפסד.

לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, ראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה.

החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.

בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.

חישוב המס

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.

השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים: שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.

להלן שיעורי המס החלים על השבח הריאלי בידי יחיד (בידי חברה – 25% על כל השבח הריאלי).

1. שבח ריאלי עד יום התחילה – המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הזכות ועד ליום 6.11.2001 – שיעור המס החל – 48%.

2. השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי–  המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 – שיעור המס החל – 20%.

3. יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי – המהווה את השבח הריאלי שנצבר מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה – שיעור המס החל – 25%.

   הסכום האינפלציוני מורכב מ 2- תקופות, כמפורט להלן:

1. סכום אינפלציוני חייב המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה ועד ליום 31.12.1993 – שיעור המס החל – 10%.

2. יתרת הסכום האינפלציוני – המהווה את חלק הסכום האינפלציוני שנצבר מיום 1.1.1994 ועד ליום המכירה – פטור ממס.

   מס רכישה

   סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה.

   מס הרכישה הנו בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג.

   כמו כן קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה), התשל”ה-1974 הקובעות פטורים והקלות ממס רכישה.

3. הקלות ממס השבח

   שיעור מס היסטורי

   סעיף 48א(ד)(1) לחוק העיקרי קובע כי ברכישות בשנות המס 1948 ועד 1960 לא יעלה המס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 ועד לשנת הרכישה.

   בסעיף 48(ד)(2) נקבע כי במכירת זכות במקרקעין ע”י חברה שהכנסתה מעסק או ע”י יחיד שקיבל את הזכות הנמכרת אגב פירוק מחברה כאמור, יתווסף 1% על שיעורי המס לפי פסקה (1) לכל שנה החל משנת 2005 ועד לשנת המכירה.

   בסעיף 48א(ד)(3) נקבע כי במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד בידי מי שפסקה (2) לעיל אינה חלה עליו יתווספו על שיעורי המס לפי פסקה (1) שיעורים מיוחדים החל משנת 2011.

   עם עדכון שיעורי המס לפי החוק, הוגבל שיעור המס ההיסטורי לגבי יחיד לשיעור מס של 25%, לבעל מניות מהותי – 30% ולחבר בני אדם – 25%.

   בחוק נקבעה הוראת שעה המתייחסת ליחיד הן במכירת זכות במקרקעין והן בפעולה באיגוד, והיא קובעת עליה מדורגת בשיעור המס המוגבל החל משנת 2012 ועד לשנת 2017  לגבי מי ששיעור המס המחושב שלו לפי פסקה (2) או (3) לעיל עולה על 20%.  

    

   פריסת המס על השבח הריאלי – סעיף 48 א)ה(

   החוק מאפשר למוכר לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים )להלן -” פריסה”). את בקשת הפריסה יש להגיש על גבי טופס 7003.

    

   להלן התנאים להחלת חישוב פריסה:

   1.   המוכר הנו תושב ישראל.

   2.   תקופת הפריסה המרבית הנה ל-4 שנים או “תקופת בעלות בנכס”, לפי הנמוך שביניהם. תקופת הפריסה תיקבע בהתאם לבקשת הנישום ויכולה להיות לתקופה הקצרה מ- 4 שנים.

         תחילת הספירה של תקופת הבעלות בנכס הנה בשנה הראשונה שלאחר המועד שבו הגיע הזכות לידי המוכר וסיומה בשנת המכירה.

   3.   המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה בעבור שנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת דוחות אלה.

   אופן חישוב המס על השבח הריאלי על פי פריסה

   השבח הריאלי יחולק למספר שנות המס בפריסה.

   בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה, יצורף חלק השבח הריאלי להכנסה החייבת של המוכר.

   חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר, לפי הוראות פקודת מס הכנסה, ובהתחשב ביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס הרלוונטיות. יש לציין כי השבח הריאלי יהיה השלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת.

 קיזוז הפסדים

מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס ההכנסה. נישום אשר צבר הפסד עסקי/הון לתום שנת המס שקדמה למכירה והמציא אישור מקורי על גבי טופס 1271א’ מפקיד השומה על גובה וסוג ההפסד, יוכל להפחיתו מהשבח.

אופן קיזוז ההפסדים:

הפסד עסקי יקוזז כנגד השבח הריאלי והסכום האינפלציוני החייב.

כל 1 ש”ח הפסד יקוזז כנגד 1 ש”ח שבח ריאלי/סכום אינפלציוני חייב (המוכר יכול לבקש כי לא יקוזז ההפסד כנגד הסכום האינפלציוני(.

הפסד הון יקוזז תחילה כנגד השבח הראלי והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב.

כל  1ש”ח הפסד יקוזז כנגד 1 ש”ח שבח ראלי וכל 1 ש”ח הפסד יקוזז כנגד 3.5 ש”ח מהסכום האינפלציוני החייב.

 חישוב ליניארי חדש במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014

הוספת סעיפים 48א(ב2) ו-(ב3) (בכפוף להוראת המעבר בשנים 2014-2018)

סעיף (ב2) קובע כי במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יהיה השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס ועל יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1)

סעיף (ב3) מחיל את הוראות סעיף (ב2) רק על מרכיב דירת מגורים בתוספת הפטור הנוסף לפי סעיף 49ז – ולא על זכויות הבניה.

יודגש כי אין שינוי בשבח האינפלציוני.

מתוך חוברת היערכות לסוף שנה 2013 ולקראת שנת 2014 של קבוצת אליוט ישראל.

המפורסם באתר זה מובא באופן כללי, תמציתי ולתשומת לב אין להסתמך עליו מבלי לקבל חוות דעת מקצועית נוספת.