מאת: עו”ד (רו”ח) מאורי עמפלי  ועו”ד (חשבונאי) שי ארז

עיקרון “התא המשפחתי” המצוי בסעיפי חוק מיסוי מקרקעין קובע שבני זוג וילדיהם הקטינים הם בבחינת מוכר/רוכש אחד של זכות במקרקעין, והוא נועד למנוע מבני משפחה לנצל באופן בלתי לגיטימי את הטבות המס ברכישה ומכירה של דירות מגורים. כלומר, כל אימת שחבר בתא המשפחתי מוכר או רוכש דירת מגורים, הדבר נחשב כאילו כל יחידי התא המשפחתי מכרו/רכשו את הדירה. עקרון התא המשפחתי נמצא במתח מתמיד עם עקרון ההפרדה הרכושית שמקורו בחוק יחסי ממון, אשר מאפשר לבני זוג לשמור על הפרדה רכושית ביניהם. עיקרון התא המשפחתי גרר אחריו שאלות רבות – מה הדין כאשר הדירות נרכשו לפני הנישואין? או כאשר קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג? שאלות אלו נדונו על ידי בתי המשפט, ואלו קבעו כי על אף נוסחו של החוק, למעשה העיקרון אינו כה גורף, ומדובר ב”חזקה ניתנת לסתירה”. לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין שלמי (ע”א 3178/12), אשר המשיך וצמצם את תחולתה של החזקה.

בני הזוג שלמי נישאו בשנת 1998, כשבמועד הנישואין הייתה לכל אחד מהם דירה בבעלותו, אותה רכש לפני כן. בשנת 2005 ערכו בני הזוג הסכם ממון, בו הפרידו בין נכסיהם המשותפים לנכסיהם הפרטיים. לאחר מכן, מכרה גב’ שלמי את דירתה וקיבלה פטור ממס שבח, וכעבור שנה ושלושה חודשים, מכר גם מר שלמי את דירתו.הפעם מנהל מיסוי מקרקעין סירב להעניק למר שלמי פטור ממס, כיוון שהדירה שבגינה נוצל פטור ממס שבח נמכרה על ידי גב’ שלמי במהלך הנישואין, ומכאן שמדובר בפטור שנוצל על ידי התא המשפחתי, ואין מקום להעניק פטור ממס במכירת דירה נוספת אשר בוצעה פחות מארבע שנים לאחר מכן (במועד ביצוע העסקה שרר המשטר הקודם של מיסוי דירות מגורים, לפיו הוענק פטור ממס במכירת דירת מגורים כל ארבע שנים). ערר שהגיש מר שלמי על ההחלטה נדחה.

מר שלמי הגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון, והערעור התקבל.

בית המשפט (השופטים דנציגר, ברק-ארז וסולברג) קבע, כי לשון חוק מיסוי מקרקעין אינה שוללת פרשנות המבחינה בין בני זוג שערכו הסכם ממון לבין בני זוג שלא ערכו הסכם ממון, ועל כן, יש לראות בעיקרון התא המשפחתי כחזקה ניתנת לסתירה.

על מנת לסתור את החזקה, מוטל על בני הזוג להוכיח קיומה של הפרדה רכושית בפועל. נטל ההוכחה כולל הצגת הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור), וכן ראיות כי אכן פעלו על פי ההסכם. לעניין זה,יש להראות שבן הזוג שלו מיוחסת הדירה, הוא גם זה שמשתמש בדירה באופן בלעדי (כלומר, הדירה לא משמשת למגורי בני הזוג, ואם היא מושכרת, הכנסות השכירות ממנה לא נכנסים לחשבון משותף של בני הזוג), וכן הוא זה שמממן את רכישת הדירה או משלם את המשכנתא.לגופו של עניין, נקבע כי יש להחזיר את הדיון למנהל מיסוי מקרקעין, על מנת שיבחן, האם אכן הצליחו בני הזוג שלמי לסתור את החזקה.

פסק דין שלמי מביא עמו בשורה של ממש לזוגות המנהלים הפרדה רכושית. כך, נגזר מפסק הדין כי ברכישת דירה “פרטית” תוך כדי הנישואין על ידי אחד מבני הזוג, ודירה זו היא דירתו היחידה, יחולו ברכישה שיעורי מס רכישה מוטבים.

חשוב אף מכך, במישור מס שבח השופטת ברק-ארז התייחסה בחוות דעתה לשינויים שחלו במשטר המיסוי של דירות מגורים במסגרת תיקון 76 לחוק. כאמור, במועד ביצוע העסקה נשוא פסק דין שלמי, שרר משטר המס ה”ישן”, לפיו הוענק פטור ממס שבח במכירה של דירה כל ארבע שנים. כיום, לאחר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, מוענק פטור מלא (במגבלות שונות) רק למי שמוכר “דירה יחידה” מכוח סעיף 49ב(2) לחוק, או “דירת ירושה” מכוח סעיף 49ב(5) לחוק. השופטת מציינת כי לאור קביעות פסק הדין, יראו בני זוג, אשר כל אחד מהם הוא בעלים של דירה, המקפידים על הפרדה רכושית, כך שכל אחד מהם ייחשב לבעלים של “דירה יחידה”. הדבר ישפיע הן על הפטור ל”דירה יחידה”, והן על הפטור ל”דירת ירושה” (המותנה בכך שהדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוריש).

על כך נוסיף אנחנו, כי במסגרת תיקון 76 לחוק נוספה אפשרות למכור דירת מגורים ב”פיצול ליניארי מוטב”, כך שהשבח יפוצל לפי יחסי תקופות, ובגין התקופה שעד סוף 2013 יוענק פטור ממס שבח, ועל יתרת השבח יחול מס בשיעור 25%. מתחילת 2014 ועד סוף 2017 תחול “תקופת מעבר”, מכוחה ניתן יהיה לנצל את הפיצול הליניארי המוטב פעמיים בלבד. לאחר פסק הדין, בני זוג המנהלים הפרדה רכושית יכולים למכור דירות בתקופת המעבר בפיצול ליניארי מוטב, בהתאם לחלופות הבאות: (1) ארבע דירות “פרטיות” (כל אחד מבני הזוג מוכר שתי דירות); (2) שתי דירות “משותפות”; (3) “דירה אחת “פרטית” על ידי כל אחד מבני הזוג וכן דירה אחת “משותפת” על ידי שניהם.

על מנת ליהנות מהשינוי שחל בפסק הדין, נמליץ לזוגות המעוניינים לבצע הפרדה רכושית, להקפיד על הצעדים הבאים: עריכת הסכם ממון (ולו בדיעבד), תיעוד של המגורים בדירה על מנת להוכיח, שלא שימשה את בני הזוג יחדיו (שמירת הסכמי שכירות, חשבונות ארנונה וכו’), שמירת הסכם ההלוואה בו רשום רק אחד מבני הזוג, שמירת תדפיסי בנק בהם מתועד תשלום המשכנתא וכן תדפיסי בנק בהם מתועדת כניסת דמי השכירות מהדירה (ככל שהושכרה).

בכל מקרה רצוי לקבל ייעוץ פרטני על מנת לבחון את השלכות פסק הדין בכל מקרה ומקרה לגופו.